Perché i prezzi degli appartamenti aumentano così rapidamente in Slovacchia

I prezzi degli appartamenti in Slovacchia sono aumentati del 10% nel corso dell’ultimo anno. Si tratta di una nuova bolla immobiliare, ha scritto per Aktuality il direttore dell’Alleanza imprenditoriale slovacca (PAS) Peter Kremsky, dieci anni dopo l’ultima crescita folle dei prezzi dell’era pre-crisi, quando si comprava qualunque cosa fosse pubblicizzata sui cartelloni stradali o con eleganti brochure senza porsi troppe domande. Dieci anni da quando gli “esperti di mercato” affermavano che “l’immobiliare non andrà ma più giù” e “chi investe in appartamenti non avrà mai perdite”. Dieci anni da quando gli sviluppatori immobiliari erano disposti a pagare qualunque prezzo per un qualsiasi ritaglio di terreno libero, perché era una “occasione da non perdere”. Dieci anni, da quando i prezzi dei vecchi appartamenti spesso superavano il prezzo del nuovo.

E poi è arrivata la crisi. E il prezzo degli appartamenti è crollato.

Alcuni edifici sono stati congelati, per alcuni di loro è rimasto per anni solo una buca nel terreno. Alcuni sono mezzo crollati e gli sviluppatori sono scappati coi soldi. Alcuni sono stati finiti dopo anni, e dopo altri anni svenduti sottocosto. I clienti hanno perso i loro depositi, i costruttori hanno perso soldi, gli sviluppatori il nome.

La bolla immobiliare si sviluppò allora, e lo stesso sta succedendo oggi, soprattutto a Bratislava e dintorni, a Kosice, Trnava e Zilina. Oggi ci si può aggiungere anche Nitra.

Gli esperti dicono che c’è una bolla quando l’immobile più caro è cinque volte più costoso rispetto al reddito annuo mediano di una famiglia in quell’area. Nel 2007 gli appartamenti a Bratislava erano fino a 8 volte più costosi, Kosice e Trnava superavano le 5 volte. Qualcosa del genere succede anche oggi, e segue una sua logica. L’economia sta andando bene, nuovi posti di lavoro nelle grandi città attirano gente dalla campagna, le loro entrate crescono, mettono su famigila e vogliono investire in una propria abitazione.

La domanda del mercato incoraggia nuovi progetti, si costruiscono nuovi appartamenti e si guadagna di più. Ma quando si costruisce molto, i prezzi dei materiali da costruzione e del lavoro diventano sempre più costosi.

I prezzi delle nuove abitazioni crescono, e molti acquirenti decidono piuttosto di comprare un immobile vecchio, ma con la crescita dell’interesse cresce anche la quotazione degli immobili di seconda mano, il cui numero è per forza di cose limitato. La spirale di crescita della domanda, dei prezzi e dell’offerta in calo sul mercato convincono la gente che gli appartamenti sono pochi e se non comprano ora potrebbero non riuscire a farlo mai più.

Oltre alla forte domanda si aggiungono mutui a tassi di interesse particolarmente vantaggiosi, e a spingere la bolla immobiliare c’è anche un altro elemento, la corruzione. Acquistare terreni in una grande città è quasi impossibile, e ancora più difficile è riuscire a far cambiare il piano territoriale, le reti di trasporto, e ottenere i permessi di costruzione. Ma tutto si può fare quando si hanno le giuste conoscenze, anche se tutto ha un suo costo. Alcuni anni fa è stato stimato che le tangenti pagate dagli sviluppatori immobiliari ai funzionari delle autorità competenti aumenta il costo delle case a Bratislava in media del 10%. Quindi un piccolo appartamento a Bratislava offerto a 150 mila euro potrebbe costare anche 15 mila euro in meno se non ci fosse la corruzione. Questo fenomeno poi ha anche l’effetto di rallentare il processo di edificazione, perché a volte passano mesi per far arrivare il “caffè” nella tasca giusta e ottenere la licenza edile. E questa attesa sul mercato aumenta logicamente il prezzo degli immobili.

Le fluttuazioni dei prezzi degli immobili dipendono dai cicli economici, ma è necessario combattere sia la manipolazione del mercato immobiliare da parte dei funzionari, sia il gioco sporco di sviluppatori e speculatori. Tutto questo ci costa milioni di euro, che ogni famiglia potrebbe utilizzare in modo molto più gradevole.

(Peter Kremský)

2 comments to Perché i prezzi degli appartamenti aumentano così rapidamente in Slovacchia

  • Mauro

    Tutto perfetto ,,, tutto ok … esistono previsioni su quando la bolla si sgonfierà ??

  • mark

    molto presto si sgonfiera gli esperti prevedono in tempi non molto lontani un altra crisi dell automobile piu forte di quella di 5/6 anni fa vista anche la sovraproduzione la slovacchia sara direttamente interessata visto la quantita di automobili prodotte nel paese quindi l economia rallentera e di conseguenza diminuiranno le richieste di immobili e il loro valore

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